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Milano ha costruito molto, e in fretta, nell'ultimo decennio. Torri residenziali, sostituzioni edilizie, nuovi complessi al posto di edifici produttivi dismessi: una trasformazione che ha sostenuto la crescita della città e del suo mercato immobiliare. Proprio una parte di questa trasformazione è stata messa in discussione, con effetti che toccano oggi cantieri, acquirenti e investitori.
All'origine del caso: SCIA e ristrutturazioni
Al centro della vicenda c'è una questione tecnica. Per diversi progetti, anche di grande dimensione, il Comune ha consentito di demolire e ricostruire edifici qualificando l'intervento come "ristrutturazione edilizia", autorizzata tramite una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Secondo la Procura, in molti casi si trattava invece di nuove costruzioni, che avrebbero richiesto un permesso di costruire e, spesso, un piano attuativo, con oneri di urbanizzazione più elevati a favore della città.
Le verifiche hanno riguardato circa 150 progetti. Alcuni cantieri sono stati posti sotto sequestro, altri si sono fermati in attesa di chiarimenti, lasciando in sospeso anche gli acquirenti che avevano già firmato un compromesso.
Il disegno di legge "Salva Milano"
Per superare l'incertezza, nel novembre 2024 la Camera dei Deputati ha approvato un disegno di legge di "interpretazione autentica" della normativa urbanistica, noto come "Salva Milano", che avrebbe confermato la legittimità della prassi seguita. Il testo si è però fermato al Senato e, dopo gli sviluppi dell'inchiesta nel marzo 2025, le stesse forze politiche che lo sostenevano hanno dichiarato che non c'erano più le condizioni per proseguire. Ad oggi il provvedimento non è mai stato approvato in via definitiva.
A che punto siamo nel 2026
Il 2026 ha portato i primi punti fermi. Nel giugno 2026 si è concluso con l'assoluzione di tutti gli imputati il primo processo, relativo a un complesso residenziale: nelle motivazioni, i giudici hanno sottolineato la forte incertezza interpretativa della normativa. Altri procedimenti restano aperti e alcuni cantieri sono ancora sotto sequestro.
Il quadro, in altre parole, si sta chiarendo caso per caso. Per il mercato questo significa una maggiore attenzione alla storia autorizzativa di ogni immobile di nuova costruzione, un tema che fino a pochi anni fa restava confinato agli uffici tecnici.
Le nuove regole del Comune
Parallelamente, il Comune di Milano ha rivisto le proprie procedure. Nel maggio 2025 sono state approvate nuove linee guida per la gestione degli interventi edilizi e, nel novembre 2025, è stato avviato l'iter di una variante parziale del Piano di Governo del Territorio (PGT), che interviene su temi sensibili come l'edificazione nei cortili, le altezze in caso di ricostruzione, il trasferimento dei diritti edificatori e il ricorso ai piani attuativi.
La direzione è chiara: procedure più rigorose e prevedibili, che nel breve periodo possono rallentare alcuni progetti ma che, nel medio periodo, rafforzano la sicurezza giuridica di ciò che viene costruito. Un elemento che il mercato del nuovo, soprattutto nella fascia alta, tende a premiare.
Comprare sulla carta: le tutele da conoscere
Chi acquista un immobile da costruire è protetto da una normativa specifica, il Decreto Legislativo 122/2005. Il costruttore deve consegnare all'acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme versate prima del rogito, redatta secondo il modello ministeriale in vigore dal 2022, e al momento dell'atto definitivo una polizza assicurativa decennale a copertura di eventuali vizi costruttivi. In assenza di queste garanzie il contratto è nullo, e solo l'acquirente può far valere tale nullità. Per gli interventi il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019, inoltre, il contratto preliminare deve essere stipulato davanti al notaio.
Queste tutele sono solide, ma non coprono ogni scenario: la fideiussione, ad esempio, interviene nei casi di crisi del costruttore previsti dalla legge, e un semplice blocco del cantiere non la attiva necessariamente. Per questo è utile affiancarle a una verifica puntuale del titolo edilizio.
Perché la verifica preliminare è decisiva
Prima di firmare una proposta su un immobile di nuova costruzione o frutto di una sostituzione edilizia, è opportuno conoscere con precisione il tipo di titolo con cui è stato autorizzato l'intervento, lo stato dei lavori, le garanzie offerte dal costruttore e le eventuali clausole che regolano i ritardi di consegna. Sono informazioni che un notaio e un tecnico di fiducia possono verificare rapidamente, e che fanno la differenza tra un acquisto sereno e un'attesa incerta.
Il mercato milanese del nuovo resta uno dei più attrattivi d'Europa. Oggi, però, premia più che mai chi sceglie con metodo.