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Il nome ufficiale è Direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia, conosciuta come EPBD. Il suo obiettivo è ridurre progressivamente i consumi e le emissioni del patrimonio edilizio europeo, responsabile di una quota rilevante dell'energia consumata nell'Unione. Per una città come Milano, dove convivono palazzi storici, edifici del dopoguerra e nuove costruzioni ad alta efficienza, gli effetti saranno tutt'altro che uniformi.
Cosa prevede la direttiva
Per il residenziale, la direttiva fissa un obiettivo a livello nazionale: ridurre il consumo medio di energia primaria del parco abitativo del 16% entro il 2030 e tra il 20% e il 22% entro il 2035. Una parte importante di questa riduzione dovrà arrivare dagli edifici meno efficienti. Dal 2030 tutti i nuovi edifici dovranno essere a emissioni zero, e dal 2025 non sono più ammessi incentivi pubblici per le caldaie alimentate unicamente a combustibili fossili.
Ogni Stato membro deve tradurre questi obiettivi in un piano nazionale di ristrutturazione, scegliendo strumenti, tempi e incentivi.
Cosa la direttiva non prevede
È il punto che più spesso viene frainteso. La direttiva non impone al singolo proprietario di un'abitazione di ristrutturarla entro una certa data, e non introduce alcun divieto di vendere o affittare un immobile in base alla sua classe energetica. Le soglie minime obbligatorie riguardano gli edifici non residenziali. Gli Stati possono inoltre escludere dagli obblighi alcune categorie, tra cui gli edifici tutelati per il loro valore storico o architettonico, un aspetto rilevante per molti immobili del centro di Milano.
A che punto è l'Italia
Il termine per il recepimento della direttiva era fissato al 29 maggio 2026. A settembre 2026 l'Italia, come molti altri Paesi europei, non ha ancora completato questo passaggio, e la Commissione europea ha avviato le procedure previste nei confronti degli Stati inadempienti. Le regole operative, gli strumenti e gli incentivi che accompagneranno la transizione saranno quindi definiti con il piano nazionale nei prossimi mesi.
Questa fase di attesa non deve però trarre in inganno: la direzione è tracciata e il mercato si sta già muovendo.
La classe energetica entra nel prezzo
Molto prima degli obblighi normativi, sono gli acquirenti a fare la differenza. Una clientela internazionale e sempre più attenta ai costi di gestione considera la prestazione energetica un criterio di scelta a tutti gli effetti, al pari dell'esposizione o del piano. Un immobile efficiente è più confortevole, costa meno da gestire ed è percepito come più facile da rivendere in futuro. Al contrario, un immobile energivoro viene spesso valutato tenendo conto dei lavori che l'acquirente dovrà sostenere.
Nel segmento di pregio questo non significa che un appartamento d'epoca perda fascino: significa che la qualità degli interventi di efficientamento, quando realizzati con rispetto dell'architettura, diventa un elemento di valorizzazione.
L'APE nella compravendita
In Italia l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è già oggi un documento centrale. Il venditore deve dotarsene e consegnarlo all'acquirente, l'attestato va allegato all'atto di vendita ed è valido dieci anni. La classe energetica deve inoltre comparire negli annunci immobiliari. La mancanza dell'APE non rende nullo l'atto, ma espone a sanzioni amministrative significative.
Come prepararsi, senza fretta ma con metodo
Per un proprietario, il primo passo è conoscere con precisione la situazione del proprio immobile: classe energetica attuale, stato degli impianti, possibili interventi e relativi costi. In un condominio, molte scelte decisive (facciate, coperture, centrale termica) passano dall'assemblea, ed è utile seguirle con attenzione. Chi sta valutando una vendita può decidere se intervenire prima o presentare il bene con un quadro chiaro dei lavori possibili: entrambe le strategie funzionano, a condizione di essere trasparenti.
La transizione energetica degli edifici sarà graduale. Ma nel mercato milanese, dove la domanda è selettiva, il valore si costruisce già oggi.