Urbanisme à Milan : ce qui change après l’enquête

En deux ans, l'urbanisme milanais est passé des revues spécialisées à la une de l'actualité. Pour quiconque achète, vend ou investit en ville, comprendre ce qui s'est passé et ce qui est en train de changer est devenu un élément concret de chaque décision.

Milan a beaucoup construit, et vite, au cours de la dernière décennie. Tours résidentielles, opérations de démolition-reconstruction, nouveaux ensembles à la place de sites industriels désaffectés : une transformation qui a porté la croissance de la ville et de son marché immobilier. C'est précisément une partie de cette transformation qui a été remise en question, avec des effets qui touchent aujourd'hui chantiers, acquéreurs et investisseurs.

Aux origines de l'affaire : SCIA et rénovations

Au cœur de l'affaire se trouve une question technique. Pour plusieurs projets, y compris de grande envergure, la Ville a permis de démolir et de reconstruire des immeubles en qualifiant l'opération de « rénovation lourde », autorisée par une simple SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività, déclaration certifiée d'ouverture de chantier). Selon le parquet, il s'agissait bien souvent de constructions neuves, qui auraient exigé un permis de construire et, fréquemment, un plan d'aménagement, avec des contributions d'urbanisme plus élevées au profit de la ville.

Les vérifications ont porté sur environ 150 projets. Certains chantiers ont été placés sous séquestre, d'autres se sont interrompus dans l'attente d'éclaircissements, laissant également dans l'incertitude les acquéreurs qui avaient déjà signé un compromesso (l'avant-contrat de vente).

Le projet de loi « Salva Milano »

Pour lever l'incertitude, la Chambre des députés a adopté en novembre 2024 un projet de loi d'« interprétation authentique » de la réglementation urbanistique, dit « Salva Milano », qui aurait confirmé la légitimité de la pratique suivie. Le texte s'est toutefois arrêté au Sénat et, après les développements de l'enquête en mars 2025, les forces politiques mêmes qui le soutenaient ont déclaré que les conditions n'étaient plus réunies pour poursuivre. À ce jour, le texte n'a jamais été définitivement adopté.

Où en est-on en 2026 ?

L'année 2026 a apporté les premiers repères. En juin 2026, le premier procès, portant sur un ensemble résidentiel, s'est conclu par la relaxe de tous les prévenus : dans leurs motivations, les juges ont souligné la forte incertitude d'interprétation de la réglementation. D'autres procédures restent ouvertes et certains chantiers sont toujours sous séquestre.

Autrement dit, la situation se clarifie au cas par cas. Pour le marché, cela se traduit par une attention accrue à l'historique administratif de chaque bien neuf, un sujet qui, il y a encore quelques années, restait cantonné aux services techniques.

Les nouvelles règles de la Ville

Parallèlement, la Ville de Milan a revu ses propres procédures. En mai 2025, de nouvelles lignes directrices pour l'instruction des projets de construction ont été adoptées et, en novembre 2025, a été lancée la procédure de révision partielle du PGT (Piano di Governo del Territorio, l'équivalent du plan local d'urbanisme), qui porte sur des sujets sensibles comme la construction dans les cours intérieures, les hauteurs en cas de reconstruction, le transfert des droits à construire et le recours aux plans d'aménagement.

Le cap est clair : des procédures plus rigoureuses et plus prévisibles qui, à court terme, peuvent ralentir certains projets mais qui, à moyen terme, renforcent la sécurité juridique de ce qui se construit. Un atout que le marché du neuf, surtout dans le haut de gamme, tend à valoriser.

Acheter sur plan : les garanties à connaître

L'acquéreur d'un bien à construire est protégé par une réglementation spécifique, le décret législatif 122/2005. Le promoteur doit remettre à l'acquéreur une garantie bancaire couvrant l'ensemble des sommes versées avant le rogito (l'acte authentique de vente), établie selon le modèle ministériel en vigueur depuis 2022, puis, lors de la signature de l'acte définitif, une assurance décennale couvrant d'éventuels vices de construction. En l'absence de ces garanties, le contrat est nul, et seul l'acquéreur peut se prévaloir de cette nullité. En outre, pour les opérations dont l'autorisation d'urbanisme a été demandée à compter du 16 mars 2019, l'avant-contrat doit être signé devant notaire.

Ces protections sont solides, mais elles ne couvrent pas tous les cas de figure : la garantie, par exemple, joue dans les situations de défaillance du promoteur prévues par la loi, et un simple arrêt de chantier ne la déclenche pas nécessairement. D'où l'intérêt de les compléter par une vérification rigoureuse de l'autorisation d'urbanisme.

Pourquoi la vérification préalable est décisive

Avant de signer une offre sur un bien neuf ou issu d'une démolition-reconstruction, il convient de connaître avec précision le type d'autorisation sous lequel l'opération a été engagée, l'état d'avancement des travaux, les garanties offertes par le promoteur et les éventuelles clauses encadrant les retards de livraison. Autant d'informations qu'un notaire et un expert technique de confiance peuvent vérifier rapidement, et qui font toute la différence entre une acquisition sereine et une attente incertaine.

Le marché milanais du neuf demeure l'un des plus attractifs d'Europe. Mais aujourd'hui plus que jamais, il récompense ceux qui choisissent avec méthode.