EN
IT
Son nom officiel est la directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, plus connue sous le sigle EPBD. Son objectif : réduire progressivement les consommations et les émissions du parc immobilier européen, responsable d'une part importante de l'énergie consommée dans l'Union. Dans une ville comme Milan, où se côtoient palais historiques, immeubles d'après-guerre et constructions neuves à haute efficacité, les effets seront tout sauf uniformes.
Ce que prévoit la directive
Pour le résidentiel, la directive fixe un objectif à l'échelle nationale : réduire la consommation moyenne d'énergie primaire du parc de logements de 16 % d'ici 2030, et de 20 % à 22 % d'ici 2035. Une part importante de cette baisse devra provenir des bâtiments les moins performants. À partir de 2030, tous les bâtiments neufs devront être à émissions nulles et, depuis 2025, les aides publiques ne sont plus autorisées pour les chaudières fonctionnant uniquement aux énergies fossiles.
Chaque État membre doit décliner ces objectifs dans un plan national de rénovation, en choisissant ses outils, son calendrier et ses dispositifs d'aide.
Ce que la directive ne prévoit pas
C'est le point le plus souvent mal compris. La directive n'impose pas au propriétaire d'un logement de le rénover avant une date donnée, et n'instaure aucune interdiction de vendre ou de louer un bien en fonction de sa classe énergétique. Les seuils minimaux obligatoires concernent les bâtiments non résidentiels. Les États peuvent en outre exempter certaines catégories, parmi lesquelles les bâtiments protégés pour leur valeur historique ou architecturale, un aspect déterminant pour de nombreux biens du centre de Milan.
Où en est l'Italie ?
La date limite de transposition de la directive était fixée au 29 mai 2026. En septembre 2026, l'Italie, comme de nombreux autres pays européens, n'a pas encore franchi cette étape, et la Commission européenne a engagé les procédures prévues à l'encontre des États défaillants. Les règles opérationnelles, les outils et les aides qui accompagneront la transition seront donc définis dans le plan national au cours des prochains mois.
Cette période d'attente ne doit cependant pas faire illusion : le cap est fixé et le marché bouge déjà.
La classe énergétique entre dans le prix
Bien avant les obligations réglementaires, ce sont les acquéreurs qui font la différence. Une clientèle internationale, de plus en plus attentive aux charges, considère la performance énergétique comme un critère de choix à part entière, au même titre que l'exposition ou l'étage. Un bien performant est plus confortable, moins coûteux à l'usage et perçu comme plus facile à revendre. À l'inverse, un bien énergivore est souvent évalué en tenant compte des travaux que l'acquéreur devra engager.
Sur le segment haut de gamme, cela ne signifie pas qu'un appartement ancien perde de son charme : cela signifie que la qualité des travaux de rénovation énergétique, lorsqu'ils sont menés dans le respect de l'architecture, devient un véritable levier de valorisation.
L'APE dans la vente
En Italie, l'APE (Attestato di Prestazione Energetica, équivalent du DPE français) est déjà un document central. Le propriétaire vendeur doit l'obtenir et le remettre à l'acquéreur ; l'attestation est annexée à l'acte de vente et reste valable dix ans. La classe énergétique doit par ailleurs figurer dans les annonces immobilières. L'absence d'APE n'entraîne pas la nullité de l'acte, mais expose à des sanctions administratives significatives.
Se préparer, sans précipitation mais avec méthode
Pour un propriétaire, la première étape consiste à connaître précisément la situation de son bien : classe énergétique actuelle, état des installations, travaux envisageables et coûts associés. En copropriété, de nombreux choix décisifs (façades, toitures, chaufferie) passent par l'assemblée générale, et il est utile de les suivre de près. Celui qui envisage une vente peut choisir d'intervenir en amont ou de présenter le bien avec une vision claire des travaux possibles : les deux stratégies fonctionnent, à condition de jouer la transparence.
La transition énergétique des bâtiments sera progressive. Mais sur le marché milanais, où la demande est sélective, la valeur se construit dès aujourd'hui.